Caída de los mitos sobre la vivienda

de Josep Maria Raya en La Vanguardia, 18-9-2009

Las crisis tienen la virtud de poner los contadores a cero. Hoy sabemos que los bancos no eran inquebrantables y que Greenspan no era infalible. Y si a algo ha afectado esta crisis es a todos esos mitos sobre la vivienda que se habían fortalecido en los últimos años. Pasemos revista a varios.

"Compra una vivienda que siempre sube de precio". Un clásico. La vivienda no deja de ser un bien como cualquier otro y para que suba su precio tiene que haber una demanda superior a la oferta. Y esa demanda no debe proceder de la mera creencia de que subirá de precio (burbuja). Debe haber algún motivo sólido para ello (boom demográfico, bajada de tipos de interés...). En España entre 1991 y 1996 la vivienda perdió un 25% de poder adquisitivo. Pero como la inflación era alta apenas lo percibimos: el precio de la vivienda crecía un 1% y la inflación un 7%. En el escenario deflacionista actual, no hay máscaras, para que la vivienda pierda el mismo 6% real anual, si la inflación es del -1%, el precio de la vivienda debe reducirse un 7%.

"La vivienda es un negocio seguro para los bancos porque, en el peor de los casos, se quedan con el piso". A entregar una vivienda a cambio de dejar de pagar hipoteca se llama dación de pago. En EE. UU. desencadenó la crisis y el hundimiento de los principales bancos. En España, ningún banco hoy acepta la dación de pago, todos exigen garantías personales. Bastante tienen con intentar vender los pisos de las constructoras que han quebrado.

"Ir a vivir de alquiler es tirar el dinero".

El alquiler y la propiedad son formas de tener los servicios que necesitamos de una vivienda. Para saber cuál es la alternativa más barata hemos de comparar sus costes con el añadido de la expectativa de revalorización de la vivienda. Hay que comparar el recibo del alquiler con los intereses de la hipoteca. Si para una misma vivienda los intereses mensuales del préstamo hipotecario son superiores al recibo de alquiler, lo mejor es alquilar, si es al contrario, comprar. En ambos casos, el dinero que no usamos para hacer frente a ese coste nos puede servir para ahorrar o para amortizar. A este cálculo hay que añadir la expectativa de revalorización del piso. Hoy esa expectativa es negativa, lo que hace mucho más atractivo alquilar. No es casual que según datos del ministerio las viviendas alquiladas en España hayan subido un 18,3% en el 2008 respecto al 2007.

JOSEP MARIA RAYA, doctor en Economía, departamento de Economía y Empresa, Universitat Pompeu Fabra.