Debate sobre la rehabilitación de los centros históricos degradados de las ciudades

En el dossier de activiades de CIUDADANIA, de Educalia, se plantea un interesante debate sobre la rehabilitación de los centros históricos degradados de las ciudades:


“Hace algunos años se generalizó una problemática: la degradación de
los cascos antiguos de nuestras ciudades, a través de unos procesos en
los que el deterioro de la edificación y el cambio de función de algunos
edificios fue determinante, combinado en unos casos con el envejecimiento
y la fragilidad socioeconómica de su población tradicional, y en otros
casos, con el creciente desempleo y la desaparición de actividades
culturales o económicas.

Con esa combinación de fenómenos de deterioro urbano, comenzaron
a registrarse en la mayoría de las ciudades unos procesos de destrucción
cada vez más amplios. Por una parte, alentados por una lógica económica
especulativa, y por otra, por la ideología de la tecnología y la "modernidad
urbana", que consideraba que lo moderno era sinónimo de nuevo, por lo
que se sustituía lo viejo por lo más novedoso en diseño, tecnología o
materiales.

Nos encontramos, pues, en las ciudades históricas, con un problema
generalizado que es el de frenar la especulación y mantener las viviendas
tradicionales del centro. Muchas de éstas suelen encontrarse en bastante
mal estado de conservación y se ubican habitualmente en edificios que
pertenecen a un único propietario. Normalmente estos edificios son
heredados, por lo que los inquilinos suelen ser inquilinos de hace muchos
años, que pagan rentas muy bajas. Al mismo tiempo, lo habitual es que
estos inquilinos sean pensionistas de ingresos bajos, que invierten poco
en mejoras de la vivienda. Así pues, nos encontramos con que los propietarios
ingresan cantidades ridículas en concepto de alquileres. La rentabilidad
de estas propiedades es nula, por lo que no destinan dinero a su
mantenimiento, existiendo el deseo de los propietarios de estos inmuebles
de que su edificio sea declarado en ruina, ya que con ello se produciría
la automática expulsión de los inquilinos, que les permitiría la venta del
solar o la construcción de uno nuevo, con la posibilidad de renovación
de alquileres o ventas al precio de mercado actual.

Cuando no se trata de un propietario único, lo habitual es que estas
viviendas se encuentren en un estado de deterioro parecido, bien porque
los propietarios no residan en dicha vivienda y la tengan alquilada o
vacía, bien porque los ingresos de los propietarios sean bajos, normalmente
porque los inquilinos no tengan ni muchos medios ni mucho interés en
rehabilitar.

Los ayuntamientos afectados ensayan varias posibilidades para mantener
las viviendas tradicionales del centro. Una de ellas es delimitar los barrios
populares de especial interés e iniciar un programa de rehabilitación de
sus viviendas. Este programa suele consistir en un estudio pormenorizado
del estado en que se encuentran a nivel técnico (estado de conservación)
y, a nivel de población, de cuáles son sus residentes, si son propietarios
o no, cuál es su edad, sus ingresos familiares, etc. Una vez realizado este
estudio, el ayuntamiento o la comunidad autónoma (algunas veces con
ayudas del Estado o de fondos europeos) destina un presupuesto de ayuda
a la rehabilitación de estos edificios. Una posibilidad es que las instituciones
públicas compren los edificios, los rehabiliten y después los vendan a los
mismos vecinos que residían en ellos, a una cantidad favorable y ofreciendo
una serie de ventajas. La otra posibilidad es que el ayuntamiento o la
comunidad destine una cantidad y sean los propietarios los que realicen
las obras necesarias, bajo un cierto control del ayuntamiento.

Este tipo de actuaciones por parte de las entidades públicas no suele
llevarse a cabo en muchos lugares ni para grandes áreas, en parte debido
a la disponibilidad limitada de recursos económicos destinados al conjunto
de la "vivienda pública" y en parte, a su complejidad. La rehabilitación
entraña más dificultades que la nueva edificación y es más lenta, ya que
implica que se necesitan viviendas para realojar a los vecinos mientras
duran las obras. Por otro lado, se suele precisar el estudio caso por caso,
para conocer cuál es el estado de cada vivienda, si tiene servicios higiénicos
y agua corriente, si tiene menos de 25 metros cuadrados, etc., y cuáles
son las condiciones de pago y de financiación, qué parte corresponde y
pueden asumir los propietarios y los inquilinos, etc.

Estas dificultades explican el escaso desarrollo de los programas de
rehabilitación de promoción pública, aunque, por lo general, los costes
totales de adquisición y rehabilitación de edificios no han sobrepasado
los costes de la vivienda pública de nueva construcción. Estos resultados
económicos, globalmente ventajosos, han dependido, sobre todo, de las
desfavorables condiciones de adquisición de edificios, debido a sus
condiciones de extremo deterioro, a la degradación del entorno y a su
frecuente ocupación por inquilinos, así como a otros factores, como la
escasa o nula rentabilidad para los propietarios y la aplicación de medidas
de protección que hacen desaparecer las perspectivas de obtener la
"declaración de ruina" del edificio y la consiguiente expulsión automática
de los inquilinos. Además se produce un ahorro en infraestructuras viarias
y servicios urbanos (ya existentes en los centros urbanos, mientras que es
necesario realizar una inversión en infraestructuras y redes viarias, en
nuevas zonas de la ciudad).

Otra de las actuaciones urbanísticas que suelen incluirse es la de "esponjar"
el centro, junto con la rehabilitación de edificios en las áreas degradadas,
para contribuir a la elevación de la calidad urbana. Es decir, además de
rehabilitar los edificios de viviendas y recuperar edificios para usos
colectivos, se pueden efectuar operaciones de "esponjamiento" para crear
espacios libres, con el fin de reducir la densidad de las zonas más
congestionadas.

Una de las preocupaciones de los ayuntamientos es lograr que los jóvenes
accedan a las viviendas del centro, con la consiguiente revitalización de
la zona. Esto se puede conseguir por medio de la política anterior,
consiguiendo viviendas dignas y accesibles a los jóvenes; o bien permitiendo
la nueva construcción de viviendas e invirtiendo en mejora urbana (por
ejemplo, en parques para niños, guarderías, etc.) para permitir el regreso
de población más joven, de niveles económicos equilibrados. Cuando las
viviendas se encuentran ocupadas, las actuaciones tienen como finalidad
el realojamiento de los residentes actuales, mientras que en los casos en
los que se encuentran en buena parte abandonadas, las intervenciones
tratan sobre todo de atraer a nuevos residentes, induciendo así un proceso
de "revitalización" de esas áreas.

Esto es importante porque, si lascondiciones de habitabilidad de la vivienda
no son adecuadas, la gente las abandona y sólo permanecen aquéllos
que no tienen medios económicos para irse, por lo que tampoco
tienen medios para acometer las obras que necesitan sus viviendas.

Si los centros se van quedando vacíos de residentes,
los problemas de marginalidad, delincuencia, etc. aumentan, por lo que
invertir en rehabilitación es invertir también en seguridad ciudadana.
En caso de permitir la nueva construcción de viviendas, se plantea la
polémica de mantener la estética tradicional de asumir que una ciudad
es un ser vivo y que se debe edificar de acuerdo con los tiempos.
En este sentido, un tema que se suele plantear asociado al de la vivienda,
es el de la mejora urbana (arbolado, alumbrado, etc.). Conseguir una
ciudad más habitable no consiste sólo en conseguir que todos sus habitantes
tengan una vivienda digna. Deberemos tener en cuenta el decorado
urbano, sus plazas, luces, calles, fuentes, plantas, solares que se han
convertido en basureros, etc.

Por otro lado, al igual que en la construcción de nuevas viviendas, se
plantea el dilema de adecuar el mobiliario urbano a la estética tradicional
(farolas tipo fernandino, quioscos imitando los de principios de siglo, etc.),
o bien asumir que el coste y el esfuerzo que supone intentar recrear el
ambiente "histórico" no son suficientes. El problema que plantea esta
decisión es que las empresas que se dedican a mobiliario urbano lo
diseñan para un amplio abanico de ciudades y entornos urbanos, por lo
que este mobiliario "histórico" suele ser, en muchos casos, anacrónico
cuando se trata de entornos concretos y habitualmente es más costoso,
por lo que los ayuntamientos se plantean si es preferible adecuarse a los
nuevos tiempos incorporando diseño actual estándar."

Apuntes para el debate

A partir de la información específica necesaria, se puede realizar un
análisis de los problemas de deterioro y de deficiencia de habitabilidad
que existen (si hay viviendas que no tienen agua corriente o baño, etc.);
si existen edificios vacíos (y si los hay, por qué razones); el tipo de población
que reside en el centro histórico (jóvenes, pensionistas, etc.) y sus recursos
económicos medios; si se trata de viviendas de alquiler (y la cuantía media
de estos alquileres); etc.

1. ¿Son recuperables o sería mejor construir nuevas viviendas?

2. En el caso de que se considere que las viviendas son recuperables, lo
habitual para su rehabilitación es que sea imprescindible contar con
ayudas públicas. ¿Cómo se puede organizar?, ¿concediendo ayudas
económicas y asumiendo los propietarios la gestión o con protagonismo
del ayuntamiento, comprando los edificios, etc.?

3. En caso de nueva construcción, ¿tendría ésta que recrear la estética de
las viejas edificaciones o bien optar por una arquitectura de vanguardia
"discreta y armoniosa" (y que en casos puntuales, debido a la importancia
del entorno, puedan plantearse concursos)?

4. ¿Se considera que se necesitan más plazas, parques, etc.? En caso
afirmativo, ¿cómo se podrían recuperar espacios urbanos para disfrute
de los vecinos? ¿Qué podría hacerse? Tal vez no es un problema de
espacios, sino de que algunos de los existentes necesita alguna mejora:
bancos, árboles, juegos infantiles, limpieza, etc. ¿Se considera necesaria
alguna actuación en este sentido?.

5. En el caso concreto del mobiliario urbano, ¿cómo se adecuarían los
espacios urbanos?, ¿con elementos tradicionales o incorporando nuevo diseño?

6. ¿Se han detectado problemas de envejecimiento de la población del
centro histórico? Si hay problemas de envejecimiento de la población,
¿cómo se podría fomentar la incorporación de población joven?